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案例十四

承案例十三；依照稅法十四條第一項第七類及同法施行細則第十七條之二，可以做為財產交易所得的基礎，但是近年來房地價格異常上漲，在此制度下不動產交易稅負卻偏低，歸咎主要原因是依所得稅法及其施行細則規定，個人出售房屋所得原則上按實際交易價格核實認定；未申報或未提出證明文件者，國稅稽徵機關得依房屋評定現值之一定比例核定所得額，房屋評定現值係地方稅稽徵機關參據地方政府「不動產評價委員會」評定之房屋標準價格所核計，房屋標準價格未作合理調整，與實際價格相差甚遠，致房屋交易所得稅負偏低，所以賣方通常可以藉由乘以「房地比」來降低稅額，舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅率」，才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，但是土增稅有因為下列項目而增不到稅

一、 公告土地現值與市價有落差，造成土地交易按公告土地現值核計之漲價總數額低於實際獲利，致土地增值稅稅負偏低。

二、 公告土地現值一年公告一次，且公告土地現值與實際交易價格尚有差距，根據內政部公布資料，103 年各直轄市、縣（市）公告土地現值占一般正常交易價格比例為60.75％至89.47％間，全國為86.25％，可證公告土地現值仍偏低，課稅之漲價總數未符實際，致土地增值稅稅負偏低。

三、 同一土地如於同一年度買賣，因前次移轉現值與本次移轉現值相同，無須繳納土地增值稅，同一年度內買賣土地幾乎無租稅負擔。

另外實務上建設公司常透過操縱房地價格比例，提高土地售價，壓低房屋售價並提高建屋成本費用，規避其房屋交易所得稅。

圖解房地交易現行舊制課稅制度缺失如下：

因此於民國105年1月1日開始實施房地合一稅，但是仍有詬病，雖然為了防範境外公司炒房避稅，財政部制定房地合一法律時，除了拉高外國人買賣房地產的稅率（持有 1 年內賣出稅率 45%，持有 1 年以上賣出稅率 35%）；但同時，財政部並增列一項限制，凡是僑外資利用外國公司買進台灣房地產，將來再以賣出外國公司股票的方式，間接轉讓外國公司持有的台灣房地產，且賣股的獲利有半數來自出售房地產的收益，則僑外資賣外國公司股票的行為，就視同直接賣出台灣的房地產，賣外國股票的獲利必須按 35 到 45% 的稅率課房地合一稅。

然而，奇怪的是，上述規定只適用於外國公司，卻未規範到本國公司。因此，如果個人透過設立一家本國公司，再用公司買進房地產，事後個人再以賣公司股票的方式間接轉讓公司名下房地產，卻不用課房地合一所得稅，只課賣股票的證所稅，但證所稅卻已廢掉了，所以只要透過本國的未上市櫃公司將房地產交易證券化，房地合一就有可能課不到稅。

關於房地合一請參照下面超連結

房地合一最強懶人包

http://event.393citizen.com/estate2015/

房地合一課徵所得稅制度簡表

一、個人部分

二、營利事業部分

舊制跟新制比較表如下

相關法條及解釋

所得稅法第 4-4 條(課稅範圍)

個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅：

一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。

二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。

個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。

第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

適用新制範圍說明:

– 105年1月1日起交易下列房屋、土地：(第1項)

• 105年1月1日以後取得

• 103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項))

– 個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權(第2項)

• 土地不再免所得稅。(第3項前段)

• 農舍不適用新制仍按現制課稅。(第3項後段)

• 個人採分離課稅(§14-5)。(本條說明)

• 不適用新制者仍適用現行課稅規定。(本條說明)

繼承相關解釋函令(104年8月19日)

• 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬新制適用範圍，應依舊制規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額並辦理結算申報：

– 交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。

– 交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

• 前點交易之房屋、土地符合新制規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依新制規定計

算房屋、土地交易所得，並依新制規定申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。

說明

• 如屬104年12月31日以前繼承取得者，仍適用舊制課稅規定

• 屬105年1月1日以後繼承取得者

– 被繼承人於105年1月1日以後取得，則應適用新制

– 被繼承人於104年12月31日以前取得者，原則適

用舊制規定，惟符合新制規定之自住房屋、土地，得選擇改按新制。(並非舊制繼承皆可選擇)

範例

老王取得Ａ房地之後過世，由其子小王繼承該房地，小王於105年1月1日以後出售Ａ房地時，適用新、舊制規定如下

所得稅法第 4-5 條(免稅範圍-自住房地免稅優惠)

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除及第二十四條之五第一項後段自營利事業所得額中減除之規定。

免稅範圍說明

• 個人自住房地免稅優惠（第1項第1款）。

– 課稅所得在400萬元以下部分

• 自住房地適用要件

– 個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項))。

– 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

– 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

– 符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定，該個人與其配偶得個別認定。(申報要點第14點)

–無論盈虧均需依規定申報。

• 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。（第1項第2款）

• 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。（第1項第3款）

• 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。（第1項第4款）

• 第2至4款房地交易損失，個人不適用盈虧戶抵規定，亦免申報。

所得稅法第 14-4 條(個人部分稅基、稅率及盈虧互抵)

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。

（三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（七）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

課稅所得之計算說明

•出價取得者：

– 課稅所得=交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用－前3年房地交

易損失金額－依土地稅法計算之土地漲價總數額

• 繼承或受贈取得：

– 課稅所得＝房地收入－成本（繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費

者物價指數調整後之價值）－因取得、改良及移轉而支付之費用－前3年房地交易損失金額－依土地稅法計算之土地漲價總數額

成本及費用說明

• 得列為成本及費用：

– 1.達可供使用狀態前支付之必要費用

(1)契稅、(2)印花稅、(3)代書費、(4)規費、(5)公證費、 (6)仲介費、(7)取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。

– 2.出售房屋及土地支付之必要費用

(1)仲介費、(2)廣告費、(3)出售時之清潔費、(4)搬運費。

– 3.改良土地已支付之全部費用（參考土地稅法§31第1項第2款）

(1)已繳納之工程受益費、(2)土地重劃費用、(3)因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

• 不得列為成本及費用：

– 1.使用期間所支付之費用(例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等) 。

– 2.依土地稅法規定繳納之土地增值稅。

稅率說明

• 居住者

– 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%

– 持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15%

– 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地者： 20%

– 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地者： 20%

– 自用住宅：10%(所得超過400萬元部分)

• 非居住者

– 持有1年以內：45%

– 持有超過1年：35%

繼承或受遺贈取得者，在審認持有期間以決定稅率時，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(第4項)

• 舉例：

– 老王於100年購入A屋，後於104年間過世，由其子小王繼承A屋；小王嗣於105年將A屋出售。→

舊制。

– 老李100年購入B屋後，於105年間過世，其女小李繼承B屋；小李嗣於112年將B屋出售。→依解

釋令舊制，且得選擇新制。

非自願交易解釋令

• 個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

• 個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

• 個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

• 個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

• 個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

案例

範例

• 孔小姐經常居住於國內，其105年1月以1,300萬元購入Ｄ房地並於當年出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，土地漲價總數額100萬元。

• 2,000萬-1,300萬-100萬=600萬(交易所得)

• 600萬-100萬=500萬(課稅所得)

• 500萬×45%=225萬(應納稅額)

孔小姐又於108年1月1日以1,800萬元購入Ｅ房地，於120年1月1日出售(註)，售價2,500萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，土地漲價總數額100萬元。(註：不考慮自住房地租稅優惠)

• 2,500萬-1,800萬-100萬=600萬(交易所得)

• 600萬-100萬=500萬(課稅所得)

• 500萬×15%=75萬(應納稅額)

孔小姐另於109年1月1日以1,500萬元購入Ｆ土地並與營利事業合建分售，房屋於110年1月1日興建完成，孔小姐並於110年6月30日出售Ｆ土地，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元，土地漲價總數額100萬元。

• 2,000萬-1,500萬-100萬=400萬(交易所得)

• 400萬-100萬=300萬(課稅所得)

• 300萬×20%=60萬(應納稅額)

David住在國外，其於107年1月1日以1,300萬元購入Ｇ房地，於109年1月1日出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，土地漲價總數額100萬元。

• 2,000萬-1,300萬-100萬=600萬(交易所得)

• 600萬-100萬=500萬(課稅所得)

• 500萬×35%=175萬(應納稅額)

120.1.2繼承房地(被繼承人105年取得)，於121.10.2出售。房地售價2,000萬元，費用100萬元，繼承時房屋評定現值80萬元，土地公告現值220萬元：

課稅所得=房地收入－成本(繼承時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值；假設每年物價指數調整2%)－費用(未提示者得按成交價額5%計算)－依土地稅法計算之土地漲價總數額(假設為500萬)

2,000-(220+80)*102%-100-500=1,094(萬元)

出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間。

持有超過10年，按15%稅率課徵：應納稅額

1,094*15%=164.1(萬元)

盈虧互抵說明(14-4第2項)

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得減除之，夫妻不得互抵。

財產交易損失特別扣除額：納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第十四條第一項第七類關於計算財產交易增益之規定。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

範例

周太太105年1月1日買進Ａ房地，成本1,300萬元，106年1月1日出售，售價1,400萬元，支付的取得、改良及移轉費用共150萬元，土地漲價總數額100萬元，Ａ房地的交易所得(或損失)金額為何?

Ａ房地交易所得(損失)＝成交價額1,400萬元－成本1,300萬元－取得、改良及移轉費用150萬元＝(損失50萬元)

承前例106年有出售損失50萬元，周太太107年2月1日出售Ｂ房地，有交易所得250萬元，Ｂ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｂ房地的課稅所得?

Ｂ房地交易日期係在Ａ房地交易日以後的3年內，故於計算Ｂ房地課稅所得時，得減除Ａ房地交易損失，再以其餘額計算課稅所得額。Ｂ房地課稅所得＝100萬元。

承前例106年有出售損失50萬元，周太太之配偶周老爺同年7月1日出售Ｃ房地，有交易所得250萬元，Ｃ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｃ房地的課稅所得？得否減除Ａ房地的交易損失?

新制下，個人房屋、土地交易的課稅所得及應納稅額係個別計算，故周太太的Ａ房地交易損失不得自周老爺的Ｃ房地交易所得中減除。Ｃ房地課稅所得＝150萬元

承前例106年有出售損失50萬元，周太太109年5月1日出售Ｄ房地，有交易所得250萬元，Ｄ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｄ房地的課稅所得？得否減除Ａ房地的交易損失?

Ｄ房地交易日期已超過Ａ房地交易日以後的3年期間，故於計算Ｄ房地課稅所得時，不得減除Ａ房地交易損失。Ｄ房地課稅所得＝150萬元

所得稅法第 14-5 條(報繳期限)

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

報繳期限說明

• 課稅方式(分離課稅)

• 不論有無應納稅額(所得、損失、自用住宅減免優惠)，應於所有權移轉(房屋使用權交易日)之次日起算30天內向該管稽徵機關申報納稅

• 檢附文件

– 契約書影本及其他有關文件辦理申報；

– 有應納稅額者，應一併檢附繳納收據

所得稅法第 14-6 條(未申報或未提示成本費用)

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。

所得稅法第 14-7 條(未申報案件處理、稽徵程序)

個人未依第十四條之五規定期限辦理申報者，稽徵機關得依前條規定核定所得額及應納稅額，通知其依限繳納。

稽徵機關接到個人依第十四條之五規定申報之申報書後之調查核定，準用第八十條第一項規定。

前項調查結果之核定通知書送達及查對更正，準用第八十一條規定。

第二項調查核定個人有應退稅款者，準用第一百條第二項及第四項規定。

個人依第十四條之四及前條規定列報減除之各項成本、費用或損失等超過規定之限制，致短繳自繳稅款，準用第一百條之二規定。

所得稅法第 14-8 條(個人部分重購退稅)

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

重購退稅說明

換大屋(以金額區分)：全額退稅(與現制同)

換小屋(以金額區分)：比例(按重購價額占出售價額之比率)退稅

先售後購(第1項)(申請退稅)

完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，重購自住房屋、土地或房屋使用權者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記（或房屋使用權交易）之次日起算5年內申請按重購價額占出售價額之比率，自繳納稅額計算退還。

先購後售(第2項)(申報扣抵)

自完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，出售其他自住房屋、土地或房屋使用權者者，於申報時，得按比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

重購重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉(第3項)，違者應追繳原扣抵或退還稅額。

範例

假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定

小明在100年購入A屋，104年為了換屋而購入B屋，於105年將A屋賣掉。

→A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，應適用舊制。

→應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋則不能退稅)

小華在104年購入A屋，105年出售A屋，並同時購入B屋

→A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內，應適用新制。

→應按新制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅)

個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額(假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定)：

1.小張於105年購入A屋，106年出售A屋，繳納新制所得稅50萬元。

2.小張復於107年購入B屋(價值高於A屋)，並申請重購自用住宅退稅50萬元。

3.小張於109年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。

4.小張再於110年購入C屋(價值高於B屋)，其得申請之重購自用住宅退稅金額，應以前次出售B屋而繳納之新制所得稅為準，即申請退稅100萬元。

嚴先生105年1月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年6月1日出售Ａ房地，出售價額2,000萬元，並已繳納所得稅20萬元，其於110年4月1日以2,500萬元買入Ｂ房地並設籍居住，嚴先生可以申請適用重購退稅優惠嗎[先售後購]？

• 出售前1年內並無出租或供營業使用，且出售至買入的移轉登記日(108年6月1日至110年4月1日)在2年以內，得申請重購退稅優惠。

• 重購價額2,500萬元／出售價額2,000萬元＝1.25＞1應退還稅款金額＝20萬元(即出售Ａ房地已繳納稅額)

• 得於110年4月1日的次日起算5年內向國稅局申請退還該稅款，且Ｂ房地在5年內(110年4月1日至115年3月31日)應供自住使用且不得再行移轉。如違規應繳回原退還稅額，即20萬元。

陶先生105年1月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年6月1日以1,500萬元買入Ｂ房地供自住使用，戶籍由Ａ房地遷至Ｂ房地，110年4月1日出售Ａ房地，出售價額2,000萬元，原應繳納所得稅20萬元，陶先生可以申請適用重購扣抵稅額優惠嗎[先購後售]？

• 出售Ａ房地的前1年內並無出租或供營業使用，且買入至出售的移轉登記日(108年6月1日至110年4月1日)在2年以內，得申請重購扣抵稅額優惠。

• 重購價額1,500萬元／出售價額2,000萬元＝0.75＜1應繳納稅額＝20萬元×(1－0.75)=5萬元

• Ｂ房地在5年內(108年6月1日至113年5月31日)應供自住使用且不得再行移轉。如5年內將Ｂ房地再行移轉，應繳回原扣抵的稅額，即15萬元(20萬元×0.75)。

所得稅法第 24-5 條(營利事業)

營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。

所得稅法第 108-2 條(罰則)

個人違反第十四條之五規定，未依限辦理申報，處三千元以上三萬元以下罰鍰。

個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。

個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處三倍以下之罰鍰。

罰則說明

• 行為罰：個人未依限辦理申報，處三千元以上三萬元以下罰鍰。（第1項）

• 漏稅罰

– 個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。（第2項）

– 個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處三倍以下之罰鍰。（第3項）

如有以詐術或不正當方法逃漏稅捐，應依稅捐稽徵法相關規定科以刑罰。

所得稅法第 125-2 條(稅收用途)

依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定計算課徵之所得稅稅課收入，扣除由中央統籌分配予地方之餘額，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出；其分配及運用辦法，由財政部會同內政部及衛生福利部定之。

出售配偶贈與之房屋、土地，計算財產交易所得及新制房地所得之成本認定疑義。

• 稽徵機關見解

– 出售配偶贈與之房地，不論應依新制或舊制規定課徵所得稅，其成本認定皆應以課徵標的(房

屋或房屋、土地)第一次贈與前之原始取得成本為準。

• 法令規定

– 受贈取得之房屋、土地，應仍以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值計算所得。

原所有權人出售土地，並完成移轉登記，因解除契約、「和解移轉」或「調解移轉」登記與原所有權人，如何適用房地合一新制疑義。

解約、和解或調解與原所有權人

• 稽徵機關見解

– 見解一：原所有權人出售房地如符合新制範圍，應依規定申報課徵個人房地合一所得稅；買方因合意解除契約以「買賣」為原因或透過「和解移轉」、「調解移轉」將所有權回復登記予原所有權人，非屬交易性質，不須辦理房地合一申報；未來原所有權人再將該房地出售，該房地之取得日為回復登記日。

– 見解二：持有期間僅可自回復登記日起算至交易日，抑或可將原所有權人原取得該不動產期間與回復登記後之持有期間合併計算持有期間；其取得成本為返還價金及消除之債權（即房地買賣合約價額），抑或可以該房地之原始取得成本計算所得。

• 法令規定

– 未有規定。

查核實例

案例一

甲君105年2月24日申報房地合一稅，申報成交價額13,160,000元，原始取得成本8,410,000元，取得必要費用共840,754元，可減除費用按5%計算，申報交易所得3,251,246元，課稅所得3,218,634元，自繳稅額1,448,385元。

經檢視相關單據，取得係由其妻乙君於101年10月與建設公司簽訂預售合約取得，因夫妻不課徵贈與稅，非屬查核重點。

本案申報必要費用中，除了常見契稅、印花稅、代書費及規費外，另申報裝潢420,000元、傢俱216,741元、外水7,209元、外電6,173元、天然氣42,308及工程變更款68,821元

• 經檢視相關單據

– 裝潢係由丙公司承包並有估價單細項及發票。

– 傢俱有發票，惟金額與申報數不符且品名無法辨識是否為定著不動產上，且甲君亦無法補正。

– 另函查建設公司外水外電天然氣金額與申報相符，惟工程變更款有折讓13,419元

• 綜上可減除成本(原始取得成本+必要費用)原申報9,250,754元，剔除230,160元，因稅率45%，予以補稅103,572元。

• 裝潢原則上需有估價單及收據，估價單的用意在審查裝潢內容，收據的用意在實收金額。

案例二

甲君於105年1月28日出售南投縣○○鎮之房屋及土地，售價4,600,000元，惟其申報取得房屋之修繕費用為2,302,087元過高顯有異常之情事。

• 將甲君提供修繕費之統一發票，通報本轄及外轄之銷售稅股協助調查交易異常之情事，並實地至該址房屋勘查實際修繕情形。

• 經實勘查獲甲君將其他房屋之修繕費虛列為該房屋之修繕費用，另部分提供之修繕費統一發票開立之內容和實地勘查並不相同。

案例三

甲君於105年4月26日申報房地合一稅，申報交易日期105年3月24日，成交價額10,750,000元，原始取得成本7,800,000元，取得必要費用137,167元，交易所得2,275,333元，課稅所得2,139,308元，自行納稅748,757元，並於105年4月26日繳納完畢。

• 依申報繳納期限為105年4月23日，當日適逢週六，依法順延105年4月25日，某甲105年4月26日繳納因未逾兩日，尚無須加徵滯納金。

• 本案取得必要費用未有特殊項目，故審查無重大爭點，惟調閱地籍異動索引，某甲正確係於105年3月23日交易，按規定繳納期限為105年3月24日至105年4月22日，某甲105年4月26日繳納已逾兩日，須加徵滯納金1%。

• 本案後續須加徵滯納金1%(即7,487元)，如某甲確實得知地政登記日期，已知逾期且有稅額情形下，會輔導採「自動補報補繳繳款書處理」。

案例四

納稅人甲君於104年5月分別向建設公司及地主購入臺中市區房地，取得房地成本計4,980,000元，嗣後以總價款6,150,000元出售該房地，並於105年1月30日完成移轉登記，持有期間未逾2年，甲君依限於同年2月23日申報主張適用財政部公告之因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售案關房地，應適用稅率20%。

• 本案經查甲君原任職於乙銀行○○分行(南投縣)，並於102年7月25日調任乙銀行○○分行(嘉義市)，次查本案甲君於104年5月購買取得臺中市之房地，非其調職後之工作地點嘉義市，與財政部105年3月17日台財稅字第105041660號公告規定事項不符，否准其適用20%稅率。甲君於104年5月取得案關房地，嗣後於105年1月30日移轉出售，持有期間未滿1年，依所得稅法第14條之4第3項第1款第1目規定，適用45%稅率，核定應補徵稅額180,412元。

案例五

甲君於105年4月28日申報房地合一稅，交易標的位於臺中市南區，申報成交價額11,500,000元、原始取得成本9,800,000元，取得必要費用47,725元，可減除費用按5%計算，課稅所得1,023,905元，申報因調職或非自願離職交易按稅率20%計算稅額，並自行繳納204,781元。

• 本案甲君申報時已主動提供公司解散登記相關文件(包含市府同意解散函及國稅局受理先行揭業登記函)，並提供薪資扣繳單，證明係自該公司非自願離職

• 本案費用皆為法定項目，無特殊項目，故查核重點在於可否適用20%。

• 經查該公司係原於臺中市南屯區營業，而本案交易標的位於臺中市南區，納稅義務人已辦竣戶籍登記且無出租、供營業或執行業務使用，尚符合財政部台財稅字第10504516660號令第一項規定，核准按20%核稅。

• 如有勞保局相關失業補助為佳。

• 惟法令寫工作地點，基本上儘量從寬認定。

案例六

甲君於103年9月15日自祖父受贈取得A房地，並於105年5月2日登記移轉出售A房地，依房地合一課徵所得稅作業要點第6點規定，陳君應以受贈時之房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為成本申報房地合一稅，惟甲君另於105年1月11日登記取得B房地，A房地及B房地均辦竣戶籍登記並供住家使用，且居住期間無供出租或營業使用，甲君申報主張適用重購自用房屋土地扣抵稅額。

•經檢視甲君檢附戶籍資料及房屋稅單影本， A房地及B房地已辦竣戶籍登記並供住家使用，另查詢甲君104年綜合所得稅各類所得資料清單及營業稅稅籍資料，A房地及B房地確無出租、供營業或執行業務使用。

• 甲君出售A房地價額253萬元，取得B房地價額480萬元。陳君申請按重購價額佔出售價額之比率(4,800,000/2,530,000>1)計算扣抵稅額，且在不超過應納稅額之限額內減除後，核定本案為不補不退案件。

案例七

甲君105年1月15日由夫乙君贈與其62年間繼承取得之房地，受贈時房屋評定現值110,300元，公告土地現值6,383,000元，復於同年1月30日出售該房地予丙君。甲君於105年2月1日申報個人房屋土地交易所得稅，申報交易金額11,850,000元，成本6,383,000元（未計入房屋成本），費用0元，減除土地漲價總數額6,331,161元，課稅所得即應納稅額0元。

《案情說明》

• 函請買方丙君提供買賣契約及付款資料，與甲君申報時檢附資料相符。

• 本案交易標的土地係配偶贈與取得，於贈與時向地方稅申請不課徵土地增值稅，是於105年1

月30日出售時計算土地增值稅之漲價總數額係從乙君(夫)取得時計算至出售時，惟依申報作業要點規定，該房地之成本為受贈時房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後之價值，因乙君(夫)持有期間之土地漲價總數額已包含於甲君(妻)受贈時之公告土地現值，如於申報房地合一所得稅時減除之漲價總數額又自乙君 (夫)取得時開始計算則有重複減除之情形。

• 有關出售配偶贈與房地案件，減除之漲價總數額應自受贈取得計算至出售時，本案受贈當月即出售，是甲君持有期間之漲價總數額為0，重新核算後，補徵稅額713,637元。

• 有關出售配偶贈與房地案件，因於贈與時可向地方稅捐稽徵機關申請不課徵土地增值稅，於查核時應注意其減除之土地漲價總數額是否與成本重複計算，是類案件無法直接按檢附之土地增值稅繳款書所載漲價總數額減除，稽徵機關可由贈與時之不課徵土地增值稅證明書及出售時之土地增值稅繳款書分別查得受贈時之移轉現值及出售時之移轉現值，並查得消費者物價指數，透過財政部稅務入口網「房地移轉稅務試算專區」之土地增值稅試算程式，重新計算自其受贈取得至出售時之漲價總數額。

案例八

甲君於105年3月18日申報房地合一稅，申報成交價額14,870,255元，原始取得成本14,063,934元，取得必要費用196,247元，可減除費用按5%計算，申報交易損失134,767元。

• 經檢視必要費用有契稅76,338元、印花稅2,955元、代書費18,000元、代賣方繳納土地增值稅77,886元、規費21,068元。

• 本案取得必要費用中，查核重點在於買方代賣方繳納土地增值稅，是否得認列必要費用。

• 按土地稅法第5條規定，土地增值稅之納稅義務人如土地為有償移轉者，為原所有權人。

• 依上開規定，買方代繳係買賣雙方私權關係，且如予買方認列申報，恐有逃漏土增稅之嫌。

• 本案最後剔除該筆費用，惟重新計算後仍為交易損失，故無補徵應納稅額。

案例九

甲君於105年2月4日申報房地合一稅，交易標的係於臺南市○○區之房屋土地，申報成交價額2,150,000元、原始取得成本1,900,000元，取得必要費用16,283元，可減除費用按5%計算，交易所得126,217元，課稅所得113,223元。

• 審查時發現僅檢附出售合約書，未檢附買入合約書，電話通知甲君補正，甲君聲稱丟了。

• 惟查地籍異動索引，甲君曾於該不動產他項權利部設定為權利人。以該證據與甲君詢問，甲君始坦承與前手乙君原有債權債務關係，於乙君無力償還債務時，強制執行取得該不動產。

• 本案最後請甲君補正相關強制執行資料(包括法院本票裁定書及銀行清償證明)，以債務金額作為原始取得成本。

案例十

甲君於105年5月30日申報房地合一稅，原始104年5月1日購入臺中市○○區1筆建物(含2個車位)及其座落土地1筆共計734萬元，車位無獨立權狀無土地持分，係登記於共有部分。原始取得合約書未明確劃分車位價格， 甲君申報原始取得成本採734萬元僅按建物面積(約45.07坪)拆分，計算原始取得成本328,597元，申報課稅所得3,903元，自行繳納稅額1,366元。

• 審查後成本734萬元先按土地公告現值及房地評定現值(約67:32)，拆分房屋土地價額，建物約239.5萬元後，再按主建物、2個車位及共有部分(公設)面積拆分車位價額130,693元。核定課稅所得201,807元，補徵69,266元。

• 目前進入行政救濟階段。

• 多車位會建議劃分車位價格，未來部分出售才不會有爭議。