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案例十三

承案例十二:實施實價登錄之後土地公告現值與評定現值與市價越來越接近，根據政府說法目前接近九成，所以若是要靠著贈與不動產產來套利的，機會越來越少，另外因為施行房地合一稅，子女出售受贈資產是以當時申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本計算房屋「財產交易所得」，所以若想要藉由降低評定現值而避掉了贈與稅；但是由於房屋取得成本降低，反而導致出售不動產之財產交易所得變高。

例如贈與時的房屋評定現值為350萬元(市價為550萬元)，日後出售該不動產時，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為350萬元。若房屋部份的售價還是550萬元，即會產生財產交易所得200萬元，並依此計算財產交易所得，最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。

另外房屋出售要課財產交易所得稅，土地出售要課土地增值稅，那財產交易所得稅如何計算

在實施房地合一稅之前財產交易所得稅核課參照法條如下

依據所得稅法第十四條第一項第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：

一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

同法施行細則第十七條之二訂定本規定如下：

個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。

前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。

據上財產交易所得有兩種認定方式

一、核實認定:個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

二、財政部公布之標準認定：:個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關訂地年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定並按標準計算其所得額(見附件)

惟若出售時，未能劃分房地之各別價格，則應以房地取得時價及賣出總價之差價減除相關必要費用，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。出售繼承或受贈房屋之財產交易損益，計算如下：

一、賣出價格未劃分房屋及土地之各別價格者：

〔房地總價－繼承或受贈與時取得房地之時價(按繼承或受贈時據以課徵遺產稅或贈與稅之土地公告現值及房屋評定標準價格為準)－必要費用〕×出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例
二、賣出價格已劃分房屋及土地之各別價格者：

房屋售價－繼承或受贈與時取得房屋之時價（按繼承或受贈時據以課徵遺產稅或贈與稅之房屋評定標準價格為準）—必要費用。

也就是若賣屋時無法分別認定房屋跟土地的價格的話就依照房屋佔比=出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)去計算房屋售價

我們舉例如下給大家參考

假設某台北市中古住宅售價3,000萬，扣除原取得成本2,500萬，總所得為500萬元。房屋評定現值80萬，土地公告現值1,000萬。

(一)依照核實認定繳稅：

〔3,000萬-2,500萬-取得房屋之相關必要費用〕 *80/(80+1,000)=370,370

依此申報所得稅，假設邊際稅率適用12%則須繳納綜所稅44,444。

(二)財政部公布之標準認定：

承同例依照104年度個人出售房屋之財產交易所得標準

財產交易所得=房屋評定現值*依財政部每年公告財產交易所得標準。

 =80萬*0.42%=33.6萬

依此申報所得稅，假設邊際稅率適用12%則須繳納綜所稅40,320

又另外假設100坪中古豪宅，售價1.2億，扣除原取得成本8,000萬，總所得為4,000萬元。房屋評定現值600萬，土地公告現值2,400萬。

(一)依照核實認定繳稅：

〔12,000萬-8,000萬-取得房屋之相關必要費用〕 *600/(600+2,400)=800萬

依此申報所得稅，假設邊際稅率適用40%則須繳納綜所稅320萬。

(二)財政部公布之標準認定：

按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十五計算其出售房屋之所得額

12,000萬*600/(600+2,400)*0.15=360萬

依此申報所得稅，假設邊際稅率適用40%則須繳納綜所稅144萬

二.個人出售房屋，計算財產交易所得時可減除的必要費用有那些(要有單據証明)？

1、成本方面：

(1)取得房屋的價金。

(2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

(3)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。

(4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。（如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等）

2、移轉費用方面：

出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

3、不得列入項目：

取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

一百零四年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

茲依據所得稅法第十四條第一項第七類及同法施行細則第十七條之二訂定本規定如下：

一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：

(一)稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十五計算其出售房屋之所得額：

１、臺北市，房地總成交金額新臺幣七千萬元以上。

２、新北市，房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。

３、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣四千萬元

以上。

(二)除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額：

１、直轄市部分：

(1)臺北市：

①臺北市政府依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定認定為高級住宅者：依房屋評定現值之百分之四十八計算。

②其他：依房屋評定現值之百分之四十二計算。

 (2)新北市：

①板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區：依房屋評定現值之百分之三十六計算。

②汐止區、樹林區、泰山區及林口區：依房屋評定現值之百分之三十三計算。

③淡水區及五股區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。

④三峽區、深坑區及八里區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。

⑤鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

(3)桃園市:

①桃園區、中壢區、八德區及蘆竹區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

②平鎮區及龜山區：依房屋評定現值之百分之十九計算。

③楊梅區、大園區、大溪區及龍潭區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

④新屋區、觀音區及復興區：依房屋評定現值之百分之八計算。

(4)臺中市：

①西屯區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

②東區及南屯區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

③南區: 依房屋評定現值之百分之十九計算。

④西區及北屯區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

⑤中區及豐原區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

⑥北區：依房屋評定現值之百分之十六計算。

⑦太平區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

⑧大里區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

⑨烏日區、大雅區、潭子區及后里區：依房屋評定現值之百分之十三計算。

⑩霧峰區及神岡區：依房屋評定現值之百分之十二計算。

⑪沙鹿區、梧棲區、龍井區、大甲區、清水區及大肚區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑫東勢區：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑬新社區、石岡區、外埔區、大安區及和平區：依房屋評定現值之百分之八計算。

(5)臺南市：

①東區、北區及安平區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

②安南區及中西區：依房屋評定現值之百分之十六計算。

③南區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

④永康區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

⑤新市區及新營區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑥佳里區、善化區、仁德區、歸仁區、鹽水區、安定區及關廟區：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑦白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區及龍崎區：依房屋評定現值之百分之八計

算。

 (6)高雄市：

①鼓山區及三民區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

②新興區、前金區及苓雅區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。

③前鎮區及左營區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

④小港區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。

⑤鹽埕區及楠梓區:依房屋評定現值之百分之二十一計算。

⑥旗津區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

⑦鳳山區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

⑧鳥松區及仁武區：依房屋評定現值之百分之十二計算。

⑨大社區、岡山區、橋頭區、大寮區及路竹區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑩林園區、美濃區及彌陀區: 依房屋評定現值之百分之九計算。

⑪大樹區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、梓官區、旗山區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：依房屋評定現值之百分之八計算。

２、其他縣（市）部分：

(1)市（即原省轄市）：

①新竹市：依房屋評定現值之百分之十八計算。

②基隆市：依房屋評定現值之百分之十五計算。

③嘉義市：依房屋評定現值之百分之十四計算。

(2)縣轄市：

①新竹縣竹北市：依房屋評定現值之百分之十九計算。

②宜蘭縣宜蘭市及花蓮縣花蓮市：依房屋評定現值之百分之十二計算。

③彰化縣彰化市、雲林縣斗六市、臺東縣臺東市、嘉義縣朴子市、太保市、澎湖縣馬公市及屏東縣屏東市：依房屋評定現值之百分之十一計算。

④其他：依房屋評定現值之百分之十計算。

(3)鄉鎮：

①金門縣各鄉鎮：依房屋評定現值之百分之十二計算。

②苗栗縣竹南鎮及頭份鎮(一百零四年十月五日改制為頭份市)：依房屋評定現值之百分之十一計算。

③屏東縣東港鎮: 依房屋評定現值之百分之十計算。

④苗栗縣苑裡鎮、南投縣草屯鎮、彰化縣員林鎮(一百零四年八月八日改制為員林市)、大村鄉、永靖鄉、社頭鄉、溪湖鎮、埔心鄉、田中鎮、屏東縣潮州鎮、琉球鄉、恆春鎮、九如鄉、內埔鄉、長治鄉、萬丹鄉：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑤其他：依房屋評定現值之百分之八計算。